住宅ローン控除2026年からの変更点と条件をやさしく解説！控除額も安心の計算例つき

2026 10/21

2026/2/4 2026/10/21

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マイホームの購入を考え始めると、「住宅ローン控除 2026はどうなるの？」と気になりますよね。結論から言うと、制度は2030年入居分まで延長され、新築と中古で優遇の方向が変わりました。この記事では、2026年10月時点で確認できる国土交通省などの公的資料をもとに、変更点・条件・控除額の目安・手続きまでを順に整理します。ご自身が対象になるかを確かめながら、購入時期や物件選びの参考にしてください。

2026年の住宅ローン控除は2030年入居分まで延長｜控除率0.7%・最大13年間が基本

住宅ローン控除 2026は、令和8年度税制改正により、2030年（令和12年）末の入居分まで5年間延長されました。控除率は年末ローン残高の0.7%で、控除期間は最長13年が基本です。改正は2026年3月31日に国会で成立しており、国土交通省の住宅税制のページでも案内されています。まずは全体像をつかみましょう。

控除額は住宅の種類・省エネ性能・世帯で変わる

住宅ローン控除の控除額は、年末のローン残高に0.7%をかけて決まります。ただし、控除の対象になる残高は「借入限度額」までです。この限度額が、新築か中古か、省エネ性能はどの水準か、子育て世帯などに当てはまるかで変わります。

たとえば新築の場合、借入限度額は2,000万円から5,000万円まで幅があります。年間の控除額の上限は14万円から35万円、13年間の最大合計は182万円から455万円です。同じ金額を借りても、選ぶ家の性能によって戻る税金が大きく変わる仕組みといえます。

新築はきびしく、中古は手厚くなった

新築は、省エネ性能の条件が段階的に高くなっています。省エネ基準適合住宅の借入限度額は、2025年入居までの3,000万円から、2026年・2027年入居では2,000万円に下がりました（国税庁 No.1211-1）。2028年以降は、建築確認を令和10年以降に受けた省エネ基準適合住宅が対象外になります（国土交通省）。

反対に、中古は追い風です。省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が13年に延び、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せも使えるようになりました。新築だけでなく、中古住宅も候補に入れて比べてみましょう。

そもそも住宅ローン控除とは？仕組みをやさしく解説

住宅ローン控除（正式名称は住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを使ってマイホームを買ったり、増改築したりした人の税負担を軽くする制度です。毎年の年末時点のローン残高に0.7%をかけた金額が、その年の所得税から差し引かれます。

ポイントは、控除が「税額控除」であることです。所得から差し引く所得控除と違い、計算した税金そのものから直接引かれます。会計の最後に割引クーポンを使うようなイメージで、節税の効果が大きく出ます。所得税で引ききれない分は、翌年度の住民税からも一部が差し引かれますが、住民税には上限があります。

仕組みを理解するために、次の3つの言葉を押さえておきましょう。

年末残高：毎年12月31日時点のローン残高
借入限度額：控除の計算に使える残高の上限。住宅の種類や省エネ性能で決まる
控除期間：控除を受けられる年数。10年または13年

控除額は「年末残高（借入限度額まで）×0.7%」で求めます。ローンを返すほど残高は減るため、控除額も年々少しずつ小さくなります。制度の最新情報は、国土交通省の住宅ローン減税のページで確認できます。

2026年の住宅ローン控除で変わったこと

2026年の改正は、大きく5つに分けられます。期限の延長、新築の省エネ要件、中古住宅の拡充、床面積と立地の見直し、子育て世帯等の上乗せです。順番に見ていきましょう。各表の金額は、特に記載がなければ一般世帯のものです。

適用期限が2030年末まで延長された

住宅ローン控除の適用期限は、2025年末から2030年（令和12年）12月31日まで、5年間延長されました。2026年1月1日以降に入居した方から、新しいルールが適用されます。

2026年中に入居する場合も、今回の改正の対象です。関連する税制法は2026年3月31日に成立しており、検討段階ではなく確定した内容になっています。

ただし、延長といっても内容がそのまま続くわけではありません。次の項目からお伝えするように、新築と中古で条件が変わっています。

新築は省エネ性能で借入限度額に差がつく

新築では、省エネ性能が高いほど借入限度額が大きくなります。2026年から2030年入居の一般世帯の目安は次のとおりです。

住宅の区分	借入限度額	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年（2026年・2027年入居）
省エネ基準を満たさない住宅	原則対象外	－

ZEH水準は、断熱性能と省エネ性能をさらに高めた住宅です。認定住宅とZEH水準なら、2030年入居まで同じ条件で続きます。一方、省エネ基準適合住宅は2028年以降の扱いが変わるため、建築確認の時期を確認しておきましょう。2024年以降に建築確認を受ける新築は、省エネ基準への適合が要件です（国土交通省）。

中古住宅は借入限度額と控除期間が広がった

中古住宅は、今回の改正で最も手厚くなった区分です。省エネ性能の高い中古住宅は、控除期間が10年から13年に延びました。認定住宅とZEH水準の借入限度額も、引き上げられています。

住宅の区分	借入限度額	控除期間
認定住宅・ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年
上記以外の中古住宅	2,000万円	10年

省エネ性能を証明する書類があるかどうかが、控除期間の分かれ目です。なお、買取再販住宅は新築に近い区分で判定されます。物件ごとに確認しましょう。

床面積の条件がゆるくなり、災害リスクの高い地域は対象外に

床面積の条件は、新築・中古ともに40㎡以上へ緩和されました。これまでは原則50㎡以上だったため、コンパクトな住まいも選びやすくなります。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方と、子育て世帯等の上乗せを使う方は50㎡以上が必要です。

立地の条件も新しく加わりました。2028年（令和10年）以降に入居する新築は、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」にあると対象外になります。建替え・中古住宅・リフォームは対象のままです。2026年・2027年の入居には影響しません。詳細は国土交通省の税制改正概要をご覧ください。

子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる

子育て世帯・若者夫婦世帯は、借入限度額が上乗せされます。19歳未満の子を持つ世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯が対象で、判定は入居した年の12月31日時点です。今回の改正で、上乗せは中古住宅にも広がりました。

住宅の区分	新築（上乗せ後）	中古（上乗せ後）
認定住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	3,000万円

上乗せを使う場合は、床面積が50㎡以上必要です。該当しそうな方は、購入前に確認しておきましょう。

住宅ローン控除を受けるための主な条件

住宅ローン控除 2026を受けるには、住宅・本人・ローンの3つの面で条件を満たす必要があります。ここでは、新築・中古に共通する条件から、中古やリフォームならではの注意点まで整理します。

新築・中古に共通する条件

どの住宅にも共通する条件は、次のとおりです。

自分が住むための住宅であること（セカンドハウスや賃貸用は対象外）
取得から6か月以内に入居し、控除を受ける年の年末まで住み続けること
登記簿上の床面積の2分の1以上が、居住用であること
配偶者や親族など、特別な関係の人からの購入ではないこと

転勤などで年の途中に住まなくなると、その年は控除を受けられません。入居の予定が決まったら、引渡しの時期もあわせて確認しましょう。

所得・床面積・ローン期間の条件

本人とローンに関する条件は、数字で確認できます。

項目	条件
合計所得金額	2,000万円以下
床面積	40㎡以上（所得1,000万円超・上乗せ利用者は50㎡以上）
ローンの返済期間	10年以上

所得は年収ではなく、給与所得控除などを差し引いた後の金額で見ます。また、繰り上げ返済で返済期間が10年未満になると、控除を受けられなくなります。所得の条件は国土交通省の税制改正概要で確認できます。

中古住宅やリフォームで気をつけたい条件

中古住宅は、耐震性の確認が必要です。1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅は、新耐震基準とみなされます。それより前の住宅は、耐震基準適合証明書などの書類が求められます。

控除期間を13年にしたい場合は、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合のいずれかであることを示す証明書が必要です。リフォームは、工事費が100万円を超えることなどが条件になります。

また、旧居を売って3,000万円特別控除などを使うと、新居の住宅ローン控除と併用できない場合があります。住み替えの方は、売却と購入の順序も含めて税務署や税理士に相談しておくと安心です。

住宅ローン控除でいくら戻る？控除額の計算例

実際にいくら戻るのかは、「年末残高」と「借入限度額」のうち、少ないほうで決まります。ここでは、2026年に入居した一般世帯を想定し、新築と中古の計算例を紹介します。数字はあくまで目安で、お客さま一人ひとりの結果は異なります。

新築住宅の場合の計算例

ZEH水準省エネ住宅を3,000万円のローンで購入した場合を考えます。初年度の年末残高が2,950万円なら、借入限度額（3,500万円）より少ないため、2,950万円×0.7%＝20.65万円が控除されます。

借入限度額まで残高があるときの上限は、次のとおりです。

住宅の区分	年間の上限（一般）	13年間の最大（一般）	13年間の最大（子育て等）
認定住宅	31.5万円	409.5万円	455万円
ZEH水準	24.5万円	318.5万円	409.5万円
省エネ基準適合	14万円	182万円	273万円

残高は毎年減るので、実際の合計は上限より少なくなります。

中古住宅の場合の計算例

省エネ基準適合の中古マンションを2,500万円のローンで買った場合を見てみましょう。初年度の年末残高が2,450万円でも、借入限度額は2,000万円です。2,000万円×0.7%＝14万円が、その年の控除額になります。

省エネ性能を示せない一般的な中古住宅で、1,800万円を借りて年末残高が1,750万円なら、1,750万円×0.7%＝12.25万円です。この場合は控除期間が10年のため、最大でも140万円（2,000万円×0.7%×10年）が上限になります。

認定住宅やZEH水準の中古なら、上限は年24.5万円、13年で318.5万円です。同じ中古でも、性能の証明があるかで差が出ます。

実際の控除額が少なくなるケース

計算した控除額が、そのまま戻るとは限りません。次のようなケースでは、受け取れる額が少なくなります。

借入額が借入限度額より少ない（残高の分しか控除されない）
所得税と住民税の合計が、控除額より少ない（引ききれない）
住民税から差し引ける額の上限に達している
繰り上げ返済で、年末残高が大きく減った

子育て世帯などで限度額が大きくても、納める税金が少なければ控除は使いきれません。納めた税金より多くの現金が戻ってくることはない点も、あらかじめ知っておきましょう。シミュレーションツールや、金融機関・ファイナンシャルプランナーへの相談で、ご自身の年収に合わせて確かめておくと安心です。

共働きなら夫婦それぞれの控除も検討できる

共働きの場合、夫婦それぞれが条件を満たし、各自のローンと持分に応じて控除を受けられます。ペアローンなどにすると、世帯全体の控除額が増える場合があります。ただし、諸費用が2本分かかることや、どちらかの収入が減ったときの返済負担にも注意が必要です。控除額だけで決めず、金融機関に相談して、返済計画とあわせて検討しましょう。

住宅ローン控除でよくある誤解

制度が分かりにくいため、思い込みで資金計画を立ててしまうケースもあります。代表的な誤解を3つ確認しておきましょう。

誤解1：「ローンを組めば、誰でも13年間控除を受けられる」

13年間の控除は、省エネ性能などの条件を満たす住宅が対象です。中古住宅で省エネ性能を示せない場合は、控除期間が10年になります。購入前に、住宅の区分と証明書の有無を確認しましょう。

誤解2：「ローンを組めば、自動で控除される」

控除は自動では始まりません。1年目は、会社員の方も確定申告が必要です。2年目以降も、年末調整で書類の提出を忘れると、その年の控除を受けられません。

誤解3：「控除で、現金が戻ってくる」

控除は、納めた税金の範囲で軽くなる仕組みです。納税額を超えて返金されることはありません。借入額や住宅性能が優遇されていても、納める税金が少なければ、控除は使いきれません。

住宅ローン控除の手続きと必要書類

住宅ローン控除は、入居すれば自動的に始まるわけではありません。自分で手続きをして、はじめて控除を受けられます。会社員の場合は、1年目と2年目以降で手続きが異なります。

1年目は確定申告が必要

入居した翌年の2月16日から3月15日ごろ（土日の場合は翌月曜日）に、税務署で確定申告をします。会社員でも、1年目は必要です。流れは次のとおりです。

入居 → 入居した年の年末残高が確定 → 金融機関から年末残高等証明書が届く → 書類をそろえる → 確定申告

主な必要書類は、次のとおりです。

確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
建物・土地の登記事項証明書、売買契約書（請負契約書）の写し
認定通知書や住宅性能評価書など、住宅の区分に応じた証明書類
源泉徴収票、マイナンバーなどの本人確認書類

詳しくは国税庁 No.1211-1で確認してください。

2年目以降は年末調整でOK（会社員の場合）

1年目に確定申告をすると、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。税務署から、控除を受ける年数分の申告書がまとめて届きます。毎年10月ごろから、1通ずつ使います。

毎年提出するのは、次の2点です。

給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

この2点を勤務先に出せば、手続きは完了です。なお、自営業の方は毎年確定申告が必要です。転職や退職をした年も、確定申告が必要になる場合があります。

購入前に確認したい注意点と購入時期の考え方

制度の内容がわかったら、次は「いつ、どの家を、いくらで買うか」を考えます。ここでは、購入前に押さえたい3つの注意点をまとめます。

入居時期によって控除の内容が変わる

控除の内容は、契約日ではなく入居した年で決まります。引渡しが遅れて入居が年をまたぐと、控除が始まる年も1年ずれてしまいます。

とくに注意したいのが、2028年以降の入居です。新築の省エネ基準適合住宅は、建築確認を令和10年以降に受けると対象外です（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までなら対象）。建売住宅や分譲住宅を検討するときは、建築確認の時期と省エネ性能を確認しましょう。

なお、取得から6か月以内の入居が条件のため、完成時期も購入計画に含めて考えます。

借りられる額ではなく返せる額で考える

借入限度額は、「控除の対象になる上限」であり、借りられる額ではありません。控除を受けるために、無理に借入額を増やすのは避けましょう。

控除率の0.7%より、住宅ローンの金利が高い場合、利息の負担は控除額を上回ります。控除は、返済の負担を軽くする助けにはなっても、負担をなくすものではありません。

毎月の返済額は、教育費や老後資金も含めた家計全体から逆算するのが基本です。不安があるときは、ファイナンシャルプランナーに相談して、金利が上がった場合の返済額も試算しておくと安心です。

ほかの減税制度や補助金との併用に注意

住宅購入では、ほかにも使える制度があります。ただし、併用できないものがあるため注意しましょう。

認定住宅等の投資型減税：住宅ローン控除とは、どちらかを選ぶ形になります
旧居の売却に関する特例：3,000万円特別控除などと併用できない場合があります
補助金や贈与：受けた分だけ、控除の対象になる借入額が変わる場合があります
固定資産税の減額措置：新築住宅の税額減額があり、床面積の条件も見直されています

補助金は、年度ごとに名称・条件・予算が変わります。契約前に国土交通省の住宅税制のページや、自治体の案内で最新情報を確認してください。

東海エリアで控除対象の住まいを探すならAVANTIA GROUP

住宅ローン控除 2026を活かすには、省エネ性能や床面積などの条件に合う住まいを選ぶことが大切です。AVANTIA GROUPは、愛知県・岐阜県・三重県・静岡県・石川県で、新築や中古の住宅情報を扱っています。

新築・中古住宅・中古マンションを条件から探せる

AVANTIA GROUPの東海エリアのサイトでは、新築住宅・中古住宅・中古マンションなどの分譲住宅、仲介物件、土地情報を探せます。エリア・沿線・間取りなどの条件で絞り込めるため、通勤や通学、子育てのしやすさを考えながら比べられます。

物件を見るときは、価格や間取りに加えて、省エネ性能や床面積、築年数もあわせてチェックしましょう。取引態様（売主・代理・媒介）も物件ごとに表示されているので、気になる物件の詳細ページで確認してください。掲載内容は変わることがあります。

資金計画や控除の対象かどうかも相談できる

気になる物件が見つかったら、住宅ローン控除の対象になりそうかを担当者に確認してみましょう。次の点を質問すると、話がスムーズです。

住宅の区分（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合のどれか）と証明書の有無
新築の場合の建築確認の時期、登記簿上の建築日
中古の場合の耐震基準の適合状況
床面積と、ハザードマップ上の立地

資金計画も、あわせて相談しておくと安心です。最終的な適用の可否は、税務署や税理士の判断になります。そのため、控除額はあくまで目安として受け止めてください。

まとめ

住宅ローン控除 2026は、2030年入居分まで5年間延長され、控除率0.7%・最長13年が基本です。新築は省エネ性能によって借入限度額が決まり、省エネ基準適合住宅は2028年以降の扱いが変わります。中古は、省エネ性能が高ければ13年に延び、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せも使えます。

控除額は、年末残高と借入限度額の少ないほうに0.7%をかけて計算します。控除は納めた税金の範囲で軽くなる仕組みで、現金がそのまま戻るわけではありません。1年目は確定申告、2年目以降は年末調整で手続きします。入居時期や住宅の性能で結果が変わるため、購入前に確認しましょう。制度は今後変わる可能性もあるので、最新情報は国土交通省や国税庁でご確認ください。