住宅ローン控除は「家計を支える仕組み」
住宅購入時にかかる費用の中で、多くの人が利用しているのが住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。この制度は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税の一部が戻ってくる仕組みで、 家計に大きなメリットをもたらします。
ただし、制度の内容は毎年少しずつ改正されています。2026年は2022年改正後の延長・見直し期間にあたり、省エネ基準や控除率、上限額などに違いがある点に注意が必要です。 この記事は、2026年時点での最新ルールに基づき、住宅ローン控除の仕組みと最大限に活用する方法を解説します。
住宅ローン控除の基本的な仕組みを理解する
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高×控除率（原則0.7％）をもとに、所得税・住民税から最大13年間にわたって控除（還付）される制度です。
基本構造
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象期間 | 原則13年間（一定条件下） |
| 控除率 | 年0.7% |
| 控除限度額 | 住宅の種類によって異なる |
| 控除対象者 | 年収2,000万円以下の給与所得者など |
| 対象住宅 | 新築・中古・リフォームなど一定条件を満たすもの |
控除額のイメージ
仮に年末残高4,000万円の場合
4,000万円 × 0.7％ ＝ 28万円が1年分の控除額
13年間継続すると、最大364万円（28万円×13年）が減税される可能性があります。
2026年時点の控除制度のポイント
2026年は、2024年・2025年に続く「省エネ住宅優遇型」制度が適用されています。住宅の性能によって、控除対象限度額が異なる点が最大の特徴です。
| 住宅区分 | 年末残高の上限（控除対象） | 控除期間 | 主な条件 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（ZEH・低炭素） | 5,000万円 | 13年 | ZEHまたは長期優良住宅など認定を受けた住宅 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,500万円 | 13年 | 2025年省エネ基準を満たす住宅 |
| 一般住宅 | 3,000万円 | 10年 | 一定の建築条件を満たす住宅 |
| 中古住宅（省エネ基準適合） | 3,000万円 | 10年 | 築年数や耐震基準を満たす住宅 |
このように、省エネ性能が高いほど控除期間・金額ともに優遇される制度設計となっています。
控除を最大限活用するための3つのポイント
ポイント1：「入居時期」と「住宅性能」を確認する
住宅ローン控除は入居した年の制度が適用されます。契約や引渡し日ではなく、実際の入居日が基準となるため注意が必要です。
また、省エネ基準を満たすかどうかで控除額に大きな差が出るため、設計段階から「認定長期優良住宅」「ZEH仕様」などの認定取得を検討するのが得策です。
ポイント2：所得控除の上限を把握しておく
控除額は「所得税＋住民税」の範囲内でしか適用されません。例えば、所得税・住民税の合計額が20万円しかない場合、年末残高による控除額が28万円でも20万円までしか控除されないという制限があります。
よって、自分の年収と納税額の範囲で控除を最大化できる住宅規模を設計することが大切です。
ポイント3：申請・手続きのタイミングを逃さない
住宅ローン控除は初年度のみ確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で自動適用されますが、初年度の申告漏れは控除が受けられないため要注意です。
必要書類（登記事項証明書、住宅ローン残高証明書、源泉徴収票など）を揃え、入居の翌年の2月〜3月の確定申告期間内に申請しましょう。
住宅ローン控除の「よくある誤解」
誤解1：「誰でも13年間控除が受けられる」
一般住宅は最長10年であり、省エネ住宅のみ13年間が対象です。
誤解2：「ローンを組めば自動的に控除される」
自動ではありません。初年度の確定申告が必須です
誤解3：「控除で現金が戻ってくる」
実際には納めた税金の範囲で減税される仕組みであり、納税額を超える返金はありません。
住宅ローン控除と併用できる制度
住宅ローン控除は単体でも効果的ですが、他の制度と組み合わせることで節税効果をさらに高めることができます。
代表的な併用制度
- 贈与税非課税制度：親や祖父母からの資金援助が最大1,000万円まで非課税
- 将来の地価安定性：：相続時精算課税制度を併用可能
これらを合わせて活用することで、自己資金・ローン返済・税制優遇のバランスを最適化できます。
控除を活かす「シミュレーション」の重要性
住宅ローン控除は、世帯年収・借入金額・住宅性能・入居時期などにより控除額が大きく変わります。そのため、購入前に返済シミュレーションと控除試算を同時に行うことが欠かせません。
たとえば、同じ年収でも以下のような設計で、10年・13年での減税額が数十万円単位で変わることがあります。
- 共働きでローンをペアローン（夫婦それぞれ控除）にする
- ZEH住宅を選んで上限5,000万円×0.7％を狙う
といった設計で、10年・13年での減税額が数十万円単位で変わることがあります。
住宅会社や金融機関、税務の専門家に相談しながら、最適な資金設計をシミュレーションしておきましょう。
制度を理解し、タイミングを逃さないことが最大の節税策
住宅ローン控除は、住宅購入者にとって最も大きな税制優遇制度です。しかし、制度内容は数年ごとに改正されるため、「いつ入居するか」「どの住宅を選ぶか」によって控除額が変わります。
そのため、以下の3点を押さえることで、住宅ローン控除のメリットを最大限に引き出すことが可能です。
- 最新制度の条件を正確に理解すること
- 省エネ認定などの優遇条件を満たす住宅を選ぶこと
- 入居時期と申請手続きを確実に行うこと
この3点を押さえることで、住宅ローン控除のメリットを最大限に引き出すことが可能です。
AVANTIAのサポート
AVANTIAでは、無理のない住宅購入と最大限の税制優遇をサポートしています。
- 最新の住宅ローン控除制度の適用条件を踏まえた資金計画サポート
- 省エネ・ZEH対応住宅のご提案
- 税制・補助金を組み合わせたトータルプランニング
住宅ローン控除を正しく理解し、制度を上手に活用することで長期的な家計の安心につながります。制度改正や金利動向を踏まえて、最適なタイミングで賢く住宅購入を進めましょう。
住宅購入は人生で大きな決断ですが、正しい知識と計画があれば、誰でも不安を小さくできます。
私たちは、お客様一人ひとりの想いに寄り添いながら、最適な答えを一緒に探します。
