住宅ローンを返済している方のなかには、今の金利のままで大丈夫なのか、
ほかの金融機関に借り換えたほうが返済額を抑えられるのではないかと感じている方もいるのではないでしょうか。
特に、変動金利で借りている方や、借入当初より家計の状況が変わった方にとって、
住宅ローン 借り換えは気になる選択肢のひとつです。
ただし、借り換えは金利が下がれば必ず得になるというものではありません。
新しく住宅ローンを組み直すため、事務手数料、保証料、印紙税、登録免許税、
司法書士費用などの諸費用がかかる場合があります。
そのため、借り換え メリットを判断するときは、金利差だけでなく、ローン残高、残りの返済期間、
毎月返済額の差、諸費用、将来の家計まで含めて見ることが大切です。
本記事では、住宅金融支援機構、全国銀行協会、日本FP協会の公表情報をもとに、
住宅ローンの借り換えで得になる可能性があるケース、注意したい費用、
判断前に確認したいポイントを解説します。
1.住宅ローンの借り換えとは何か
住宅ローンの借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを、新しい住宅ローンで借り直すことです。
一般的には、新しく借り入れた住宅ローンで現在のローンを完済し、
その後は新しい借入先へ返済していきます。
金利が低いローンに借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。
全国銀行協会でも、住宅ローンは新たに住居を取得する場合だけでなく、
現在の住宅ローンを別の住宅ローンに変更する借り換えにも利用できると説明しています。
借り換えを検討する主な目的は、次のようなものです。
・毎月の返済額を軽くしたい
・総返済額を減らしたい
・変動金利から固定金利へ変更したい
・固定期間終了後の金利上昇が不安
・団体信用生命保険の保障内容を見直したい
・家計の変化に合わせて返済計画を整えたい
ただし、借り換えは現在のローンを一度整理して、新しいローンを組む手続きです。
審査もあり、諸費用も発生します。
そのため、借り換えは思いついたらすぐ行うものではなく、
今後の返済額がどれくらい変わるか、
諸費用を払ってもメリットが残るかを確認してから判断することが大切です。
2.借り換えで得になるかは金利差だけで決まらない
住宅ローン 借り換えで多くの方が最初に見るのは金利差です。
今の金利よりも低い金利で借り換えられれば、返済額が下がる可能性があります。
しかし、金利差だけで判断すると、思ったほど効果が出ない場合もあります。
借り換えの効果に大きく関わるのは、主に次の3つです。
| 判断材料 | 見るポイント |
|---|---|
| 金利差 | 現在の金利と借り換え後の金利の差 |
| ローン残高 | 借り換える金額がどれくらい残っているか |
| 残り期間 | 返済期間がどれくらい残っているか |
たとえば、金利差が大きくても、ローン残高が少なく、残り期間が短い場合は、
利息軽減効果が限定的になることがあります。
反対に、金利差がそれほど大きくなくても、ローン残高が大きく、
返済期間が長く残っていれば、効果が出やすい場合があります。
住宅金融支援機構では、
現在借入れしている住宅ローンと借り換え後の住宅ローンを同時に試算できるシミュレーションを提供しています。
また、全国銀行協会も、
現在のローンを借り換えた場合に生じる今後の返済額の差額を試算するシミュレーションを提供しています。
借り換えを考えるときは、金利だけを見て得と判断するのではなく、
残高、残期間、毎月返済額、総返済額をセットで見ることが大切です。
3.借り換え時にかかる諸費用
借り換えの判断で見落としやすいのが諸費用です。
住宅ローンを借り換える場合、新しいローンを組むための費用や、
現在のローンを完済するための手続き費用が発生する場合があります。
全国銀行協会の借り換えシミュレーションでも、実際の契約時には収入印紙代、
手数料、保証料等が必要となる場合があるとされています。
日本FP協会では、借り換え時の主な諸費用として、融資事務手数料、保証料、印紙税、
登録免許税、司法書士費用などを挙げています。
主な諸費用を整理すると、次のようになります。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資事務手数料 | 新しい住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う費用 |
| 保証料 | 保証会社を利用する場合にかかる費用 |
| 印紙税 | 契約書にかかる税金 |
| 登録免許税 | 抵当権の設定などの登記にかかる税金 |
| 司法書士費用 | 登記手続きを依頼する場合の報酬 |
| 繰上返済手数料 | 現在のローンを完済する際にかかる場合がある費用 |
金融機関やローン商品によって、手数料の考え方は異なります。
事務手数料が定額のものもあれば、借入額に対する割合で決まるものもあります。
保証料がかかる商品もあれば、保証料の代わりに事務手数料が高めに設定される商品もあります。
借り換え メリットを見るときは、毎月の返済額が下がるかどうかだけでなく、
諸費用を差し引いても総返済額が下がるかを確認しましょう。
4.金利差と諸費用を使った簡単な試算例
借り換えの判断では、具体的な数字で考えるとイメージしやすくなります。
ここでは、あくまで考え方を整理するための簡易例として、次の条件を想定します。
| 項目 | 現在のローン | 借り換え後 |
|---|---|---|
| ローン残高 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 残り期間 | 25年 | 25年 |
| 金利 | 年1.8％ | 年1.2％ |
| 金利差 | 0.6％ |
この条件で元利均等返済として単純試算すると、現在の毎月返済額は約10.4万円、
借り換え後の毎月返済額は約9.6万円となります。月々の差は約7,000円です。
25年間で見ると、返済額の差は約211万円になります。
ここから、仮に借り換えにかかる諸費用を70万円とすると、差し引き後の軽減効果は約141万円です。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 毎月返済額の差 | 約7,000円 |
| 25年間の返済額差 | 約211万円 |
| 仮の諸費用 | 約70万円 |
| 差し引き後の軽減効果 | 約141万円 |
このように、金利差があっても、諸費用を差し引いた後にどれくらい効果が残るかを見なければ、
実際に得かどうかは判断できません。
また、同じ金利差でも、ローン残高が少ない場合や残り期間が短い場合は、効果が小さくなることがあります。
反対に、残高が大きく、返済期間が長く残っている場合は、借り換えの効果が出やすくなる可能性があります。
試算は金融機関や返済方法、ボーナス返済の有無、手数料の扱いによって変わります。
実際に判断する際は、現在のローン条件と借り換え候補の条件を同じ前提で比較することが大切です。
5.固定金利への借り換えは安心感も含めて考える
住宅ローン 借り換えは、返済額を下げるためだけに行うものではありません。
金利タイプを見直す目的で検討する方もいます。
たとえば、変動金利で借りている方が、将来の金利上昇に備えて固定金利へ借り換えるケースです。
固定金利にすると、借入期間中の返済額を見通しやすくなり、家計管理がしやすくなる場合があります。
住宅金融支援機構のフラット35借換融資は、
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンで、
全期間固定金利への借り換えにより長期のライフプランを立てやすくなると案内されています。
ただし、固定金利は変動金利よりも金利が高くなる場合があります。
そのため、固定金利への借り換えでは、毎月返済額が下がるのではなく、上がる可能性もあります。
この場合、単純な金額の損得だけでなく、次のような視点で考えることが大切です。
・今後の金利上昇リスクをどれくらい不安に感じているか
・返済額が一定になる安心感を重視するか
・教育費や車の買い替えなど、将来の支出が見えているか
・毎月返済額が増えても家計に余裕があるか
・変動金利のままでも繰り上げ返済や貯蓄で備えられるか
借り換え メリットは、総返済額が下がることだけではありません。
家計の見通しが立てやすくなる、金利上昇への不安を軽減できるといった安心感も、
家庭によっては大切な判断材料になります。
借り換えは、金額の軽減効果と家計の安心感を分けて考えることが重要です。
6.借り換え前に確認したい家計のポイント
住宅ローンの借り換えを検討するときは、ローン条件だけでなく、家計全体を見直すことも大切です。
全国銀行協会も、住宅ローンの負担軽減策を考える場面で、借り換えの諸費用を十分に考慮することや、
家計を見直すことの重要性を説明しています。
借り換えによって毎月返済額が下がったとしても、
その分を別の支出に使い切ってしまうと、家計改善の効果は感じにくくなります。
反対に、返済額が下がった分を教育費、修繕費、繰り上げ返済用の貯蓄に回せれば、将来の安心につながります。
借り換え前に確認したい家計のポイントは次の通りです。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 毎月返済額 | 借り換え後にどれくらい下がるか |
| 総返済額 | 諸費用込みで軽減効果があるか |
| 教育費 | 子どもの進学時期と支出の増加 |
| 車関連費 | 車検、買い替え、維持費 |
| 住宅維持費 | 修繕、設備交換、固定資産税 |
| 予備費 | 病気、転職、収入減への備え |
特に子育て世帯では、住宅購入後も教育費や生活費は続きます。
借り換えで毎月の返済額を下げられる可能性がある場合でも、
その効果をどのように家計に活かすかまで考えておきましょう。
また、借り換えには審査があります。
収入、勤務状況、健康状態、物件の担保評価などによっては、希望通りに借り換えできない場合もあります。
借り換えを検討するなら、早めに現在のローン条件、残高、残期間、金利タイプ、
団体信用生命保険の内容を整理しておくと、金融機関や専門家に相談しやすくなります。
7.借り換えが向いている人・慎重に考えたい人
住宅ローンの借り換えは、すべての人に向いているわけではありません。
効果が出やすいケースもあれば、慎重に判断したほうがよいケースもあります。
借り換えを検討しやすいのは、次のような方です。
・現在の金利と借り換え後の金利に差がある
・ローン残高がある程度残っている
・返済期間が長く残っている
・毎月の返済負担を見直したい
・固定期間終了後の金利が気になっている
・家計の見通しを立て直したい
一方で、慎重に考えたいのは、次のようなケースです。
・ローン残高が少ない
・残りの返済期間が短い
・諸費用を払うと効果がほとんど残らない
・近いうちに売却や住み替えを考えている
・転職直後などで審査に不安がある
・団体信用生命保険の保障内容が今より不利になる可能性がある
借り換えは、今のローンより金利が低いから得と単純に決めるのではなく、
家庭ごとの状況に合わせて判断する必要があります。
判断の流れは、次のように整理できます。
| 手順 | 確認すること |
|---|---|
| 現状把握 | 残高、残期間、金利、毎月返済額 |
| 候補比較 | 借り換え後の金利、返済額、金利タイプ |
| 諸費用確認 | 手数料、保証料、登記費用など |
| 差し引き確認 | 諸費用を払っても効果が残るか |
| 家計確認 | 教育費、修繕費、将来支出とのバランス |
住宅ローン 借り換えは、返済を見直す有効な方法になることがあります。
ただし、金利差だけで判断せず、諸費用と家計全体を含めて考えることが大切です。
まとめ：借り換えは金利差と諸費用をセットで判断しよう
住宅ローンの借り換えは、現在のローンを新しい住宅ローンで借り直し、
返済額や総返済額を見直す方法です。
金利が下がれば返済負担を軽減できる可能性がありますが、借り換えには事務手数料、
保証料、印紙税、登録免許税、司法書士費用などの諸費用がかかる場合があります。
そのため、借り換えが得かどうかは、金利差だけでは判断できません。
ローン残高、残りの返済期間、毎月返済額の差、総返済額の差、諸費用を総合的に確認することが大切です。
また、変動金利から固定金利へ借り換える場合は、総返済額の軽減だけでなく、
返済額が見通しやすくなる安心感も判断材料になります。
ただし、固定金利にすることで毎月返済額が増える場合もあるため、家計に無理がないかを確認しましょう。
住宅ローンの借り換えは、家計を見直すよいきっかけにもなります。
教育費、車の維持費、住宅の修繕費、将来の住み替え予定なども含めて、
長く安心して返済できる計画になっているかを確認しましょう。
借り換えを検討するときは、シミュレーションだけで判断せず、
現在のローン契約や借り換え候補の条件を整理し、必要に応じて金融機関や専門家に相談することが大切です。
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AVANTIAでは、住宅購入を検討する方だけでなく、住まいに関わる資金計画を見直したい方にも、
ご家族の暮らしに合わせた考え方をご提案しています。
・現在の返済負担を踏まえた住まいの相談
・住宅ローンと将来の家計を考えた資金計画
・教育費や生活費を見据えた無理のない住まい選び
・購入後の暮らしまで考えた住まいづくり
住宅ローンは、家を買ったあとも長く付き合っていくものです。
借り換えを検討している方も、これから住宅購入を考えている方も、
ご家族の収入や支出、将来の希望を整理しながら、無理のない資金計画を一緒に考えていきましょう。
