注文住宅を建てたいと思っても、総額がいくらになるのかは見当がつきにくいものです。この記事では、住宅金融支援機構の2025年度調査をもとに、注文住宅の相場を土地の有無別に整理しました。費用の内訳、坪数別・予算別の目安、年収から無理のない予算を決める手順、費用を抑えるコツまで順番にご案内します。賃貸の更新や子どもの成長を機に家づくりを考え始めた方は、資金計画の第一歩としてお役立てください。
注文住宅の相場は土地ありで約3,900万円、土地なしで約4,900万円が目安
注文住宅の相場は、土地を持っているかどうかで大きく変わります。見出しの約3,900万円・約4,900万円は2023年度前後の水準で、最新の2025年度調査では4,262万円・5,313万円まで上がっています。まずは土地の有無による違いと、東海エリアの位置づけを見ていきましょう。
土地ありと土地なしで総額はどれくらい変わるのか
ここでの「土地あり」は、すでに土地を持っていて建物だけを建てる場合です。「土地なし」は、土地を購入して注文住宅を建てる場合を指します。
住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査をもとにした、平均所要資金の推移は次のとおりです。
| 区分 | 2023年度 | 2024年度 | 2025年度 |
|---|---|---|---|
| 土地あり（注文住宅） | 約3,863万円 | 3,936万円 | 4,262万円 |
| 土地なし（土地付注文住宅） | 約4,903万円 | 5,007万円 | 5,313万円 |
2023年度の金額は、2024年度の調査結果の前年度差から算出しました。2025年度は、土地ありと土地なしの差が約1,051万円です。
なお、これはフラット35を使った方の平均値です。平均世帯年収は注文住宅が719万円、土地付注文住宅が742万円で、すべての方の平均ではない点にご注意ください。
東海エリアの相場は全国平均と比べてどうか
東海エリアの相場は、全国平均とほぼ同じ水準です。ただし、建物と土地の内訳には違いがあります。
2024年度の調査で、調査上の「東海圏」と全国を比べると次のようになります。
| 区分 | 東海圏 | 全国 |
|---|---|---|
| 土地あり（建設費） | 3,935.5万円 | 3,932.1万円 |
| 土地なし（建設費） | 3,615.7万円 | 3,512.0万円 |
| 土地なし（土地取得費） | 1,359.8万円 | 1,495.1万円 |
| 土地なし（合計） | 4,975.5万円 | 5,007.1万円 |
東海圏は建設費がやや高く、土地取得費が低めで、合計では全国平均より約32万円安い結果でした。2025年度の東海圏の数値は、同調査の集計表で確認できます。
注文住宅の総額はなぜ高く感じる？費用の内訳と割合
総額が高く感じるのは、建物の価格以外にもお金がかかるためです。費用は大きく、本体工事費、付帯工事費、諸費用の3つに分かれます。土地を買う場合は、さらに土地まわりの費用も加わります。
本体工事費は総額の約7〜8割
本体工事費は、基礎や柱、屋根、壁、キッチンやお風呂などの設備といった「家そのもの」をつくる費用です。一般に、総額の約7〜8割が目安とされています。
たとえば総額が4,500万円なら、本体工事費は3,150万〜3,600万円ほどの計算です。広告で見かける「本体価格」は、いわば家の骨格と中身にあたる部分の値段だと考えてください。
注意したいのは、本体価格に含める範囲が会社ごとに異なることです。照明やカーテン、エアコンなどが含まれるかどうかで、最終的な総額は変わります。比較するときは、含まれる範囲を必ず確認しておきましょう。
また、建物代金は、工事契約金・着工金・残代金など、工事期間中に複数回に分けて支払うのが一般的です。支払いスケジュールを事前に確認し、計画的に資金を準備しておくと安心です。
付帯工事費と諸費用は別にかかる
本体工事費のほかに、付帯工事費と諸費用が別にかかります。付帯工事費は建物の外側や敷地まわりの工事、諸費用は手続きや税金、保険などの費用です。
付帯工事費の例は次のとおりです。
- 古い建物の解体や、地盤改良工事
- 水道・ガス・電気の引き込み工事
- 外構（駐車場、門まわり、フェンスなど）
- 照明、カーテン、エアコンの取り付け
諸費用は、かかるタイミングごとに整理すると、抜け漏れを防ぎやすくなります。
| タイミング | 主な費用項目 |
|---|---|
| 土地の購入時 | 仲介手数料、印紙税、登録免許税・司法書士報酬（土地の登記）、登記事項証明書の取得費用、不動産取得税、固定資産税の精算金 |
| 建物の工事・完成時 | 工事請負契約の印紙税、建築設計費、建築確認申請費用、登録免許税・司法書士報酬（建物の登記）、登記事項証明書の取得費用、不動産取得税 |
| 住宅ローン借入時 | ローンの事務手数料・保証料、印紙税、登録免許税・司法書士報酬（抵当権の設定）、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険料 |
このほか、地鎮祭、引っ越し、家具の購入費なども必要です。
ローンの保証料や各種保険料は、見落としがちな費用です。借入額や契約内容によって金額が変わるため、事前に試算して資金計画に組み込んでおきましょう。地盤改良や外構は、敷地の状態やこだわり次第で金額が大きく動きます。見積もりの段階で、見込み額を入れてもらうと安心です。
土地を買う場合にかかる費用
土地を買う場合は、土地代に加えて購入時の費用が必要です。2024年度の調査では、全国平均の土地取得費は約1,495万円でした。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で購入する場合に発生。売買価格400万円超なら、法律上の上限は「価格の3%+6万円」に消費税 |
| 登録免許税・司法書士報酬 | 所有権の登記にかかる費用 |
| 不動産取得税 | 土地を取得した後に、都道府県から課される税金 |
| 固定資産税の精算金 | 引き渡し日を基準に、売主と日割りで精算 |
売主から直接購入する場合は、仲介手数料がかからないこともあります。あわせて、土地の用途地域や建ぺい率・容積率を確認しましょう。建てられる家の大きさが決まるためです。
すでに土地をお持ちの場合も追加費用がかかる
すでに土地を持っている場合、土地の取得費用は不要です。ただし、家を建てられる状態にするために、次のような費用がかかる可能性があります。
- 地盤調査費用
- 地盤改良や盛り土の費用（調査の結果、必要になった場合）
- 土地の整備・造成費用
地盤改良が必要になると、想定以上の費用がかかることもあります。資金計画の段階で、あらかじめ見込んでおきましょう。
建築費が上がっている2026年の最新動向
2026年7月に公表された2025年度フラット35利用者調査では、注文住宅の平均所要資金が前年度の3,936万円から4,262万円へ、約326万円（約8.3%）上がりました。土地付注文住宅も5,007万円から5,313万円へ、約306万円（約6.1%）の上昇です。
背景には、資材価格や職人の人件費の上昇などがあると言われています。2025年4月からは、原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。断熱性能などを高める工事が必要になり、仕様面でもコストが上がりやすくなっています。
一方で、利用者の平均世帯年収も上がっています。注文住宅は719万円で、前年度より66万円の増加です。住宅価格の上昇に収入の伸びが追いつかない世帯では、無理な借入につながりかねません。
では、価格が下がるまで待つべきでしょうか。将来の価格は誰にも断言できません。待っている間に賃貸の家賃がかかり続ける点も見逃せません。
大切なのは、最新の相場を前提に、返済できる範囲で予算を決めることです。次の章から、広さ別・予算別の目安と、年収からの予算の決め方を順に見ていきましょう。
広さ別に見る注文住宅の建築費の目安
建築費は、家の広さと坪単価の掛け算でおおまかに見積もれます。坪単価の意味と計算のしかたを押さえたうえで、30坪・35坪・40坪の目安を確認しましょう。
坪単価の意味と計算のしかた
坪単価とは、1坪あたりの建築費のことです。1坪は約3.3㎡（畳2枚分）で、本体価格を延床面積（坪）で割って求めます。
計算式：本体価格 ÷ 延床面積（坪）= 坪単価
例：本体価格3,200万円、延床面積35坪 → 約91万円
延床面積は各階の床面積の合計です。会社によっては施工面積で計算することもあり、同じ金額でも坪単価が変わります。
なお、2025年度調査の注文住宅の平均住宅面積は118.4㎡（約35.8坪）でした。平均所要資金4,262万円を割ると、総額ベースで1坪あたり約119万円です。付帯工事費や諸費用を含むため、本体の坪単価より高く出る点に気をつけてください。
30坪・35坪・40坪の建築費の目安
坪単価を80万円・100万円・120万円と仮定した、本体価格の計算例です。
| 延床面積 | 坪単価80万円 | 坪単価100万円 | 坪単価120万円 |
|---|---|---|---|
| 30坪（約99㎡） | 2,400万円 | 3,000万円 | 3,600万円 |
| 35坪（約116㎡） | 2,800万円 | 3,500万円 | 4,200万円 |
| 40坪（約132㎡） | 3,200万円 | 4,000万円 | 4,800万円 |
この金額に、付帯工事費と諸費用が加わります。本体価格が総額の約7〜8割だとすると、総額の平均4,262万円に対する本体価格は約3,000万〜3,400万円です。坪単価に直すと約83万〜95万円にあたります。
子育て世帯の平均家族数は約3.5人です。30〜35坪を軸に、部屋数や収納の必要量と照らして広さを決めていくと考えやすくなります。
広さを考えるときは、国土交通省の「住生活基本計画における水準について」も参考になります。郊外などで豊かな生活を送るために必要な居住面積（誘導居住面積水準）は、3人家族で約30坪とされています。
- 30坪：夫婦と子ども1〜2人の3〜4人家族が、ほどよく暮らせる広さです。
- 35坪：3LDK〜4LDKを確保でき、ワークスペースや趣味の部屋を設ける余裕も出ます。
- 40坪：4人家族がゆったり暮らせる広さで、二世帯住宅にも対応しやすくなります。
予算別に見る建てられる家のイメージ
同じ注文住宅でも、予算によって広さや仕様は変わります。ここでは建物にかけられる金額の目安ごとに、できることをイメージしてみましょう。金額は土地代や諸費用を除いた、あくまで目安です。
1,000万円台・2,000万円台でできること
1,000万円台は、延床面積15〜25坪ほどのコンパクトな家が中心です。平屋や総2階の小さな家で、設備や内装はシンプルにまとめます。夫婦と小さなお子さまの暮らしなら、工夫次第で成り立つ広さです。
この価格帯は、すでに土地を持っている方や、最低限の機能で十分という方に向いています。設備や建材を規格化してコストを抑えているローコスト住宅の会社が選択肢になるため、ローコストを得意とする工務店・メーカーに絞って相見積もりを取るのが現実的です。大手ハウスメーカーでは、この価格帯に対応していない場合が多くあります。
2,000万円台になると、25〜30坪前後の標準的な家が視野に入ります。坪単価を抑えた商品を選べば、3LDKの間取りも目指せます。外壁をタイル仕上げにする、キッチンやバスルームに新しい設備を入れる、断熱性能や耐震性能を高めるといったグレードアップも検討しやすくなり、ハウスメーカーの選択肢も増えます。
ただし、坪単価を80万円と仮定した場合の計算であり、地域や会社で差があります。付帯工事費や諸費用、土地代は別にかかります。この価格帯で安さだけを追うと、必要な性能を削ってしまうこともあります。断熱や耐震など、削れない部分を先に決めておきましょう。ため、施工品質やアフターサポートを重視する人にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。
3,000万円台・4,000万円台以上でできること
3,000万円台は、30〜35坪で4人家族に合う間取りを組みやすい価格帯です。標準仕様をベースに、断熱性能や収納、キッチンなど、気になる部分へ予算を回す余裕も生まれます。
4,000万円台以上では、35〜40坪以上の広さや、設計の自由度が高い家づくりが選べます。たとえば次のような希望を取り入れやすくなります。
- 太陽光発電や蓄電池の導入
- 全館空調、高性能な窓や断熱材
- 無垢材などの内装材、造作家具
- 二世帯や趣味の部屋に対応した間取り
希望を足すほど金額は上がります。予算の上限を先に決めておくと、打ち合わせの途中で迷いにくくなります。
年収から無理のない予算を決める手順
予算は、家の価格から決めるより、返済できる金額から逆算するほうが失敗しにくくなります。年収別の借入額、自己資金、毎月の返済額の順に、3つのステップで整理しましょう。
年収別の借入額の目安を知る
借入額の目安は、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）から計算できます。フラット35の審査では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準です。ただし、上限いっぱいに借りると家計が苦しくなりがちなため、25%前後を目安にすると安心です。
返済負担率25%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしで試算した目安は次のとおりです。
| 年収 | 毎月の返済額 | 借入額（金利2.0%） | 借入額（金利3.0%） |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 約10.4万円 | 約3,140万円 | 約2,710万円 |
| 600万円 | 約12.5万円 | 約3,770万円 | 約3,250万円 |
| 700万円 | 約14.6万円 | 約4,400万円 | 約3,790万円 |
| 800万円 | 約16.7万円 | 約5,030万円 | 約4,330万円 |
実際の金利は金融機関や時期で異なるため、最新の金利でシミュレーションしてください。
頭金と諸費用の自己資金を準備する
借入額だけでは総予算は決まりません。自己資金も必要です。2025年度の土地付注文住宅では、平均所要資金5,313万円に対し、フラット35の平均融資金は4,379万円でした。差の約934万円は、自己資金や親族からの援助、ほかの借入などでまかなわれた計算です。
自己資金には、次の項目を含めて考えましょう。
- 頭金
- 諸費用（登記、ローン手数料、保険など）
- 引っ越しや家具・家電の購入費
- 病気や失業に備える生活資金
注文住宅は、着工金や中間金など、ローンの実行前に支払いが必要になる場合があります。つなぎ融資や分割実行を使えるかも、あわせて確認しておくと安心です。貯金を使い切らず、手元に余裕を残すことが大切です。
毎月の返済額から逆算して総予算を決める
手順は、次の流れで進めます。
- 家計を見直し、無理なく払える毎月の返済額を決める
- 返済額から借入額を求める
- 借入額に自己資金を足して総予算を出す
- 総予算から、付帯工事費と諸費用を引いて本体工事費を見る
借入額1,000万円あたりの毎月返済額は、35年返済で金利2.0%なら約3.3万円、3.0%なら約3.8万円です。
具体例を挙げます。毎月12万円を返せるなら、金利3.0%で借入額は約3,100万円です。自己資金800万円を足すと総予算は約3,900万円になります。本体工事費が総額の約7割とすれば、約2,730万円が建物にかけられる目安です。
固定資産税や教育費、将来のメンテナンス費用も忘れずに見込んでおきましょう。
注文住宅の費用を抑える方法
予算内に収めるには、削る部分と守る部分を見きわめることが大切です。形や間取りの工夫、設備・仕様の見直し、優先順位づけ、見積もりの比べ方の4つを見ていきます。
形や間取りをシンプルにする
建物の形は、凹凸が少ないほど工事の手間が減り、費用を抑えやすくなります。1階と2階の面積が同じ総2階建ては、外壁の凹凸や屋根の形も単純にまとまります。屋根も、切妻や片流れなどシンプルな形にすると、施工費を抑えやすくなります。
間取りでは、次の工夫が効果的です。
- キッチン、お風呂、トイレなどの水まわりを近くに集める
- 廊下や玄関ホールなど、部屋以外のスペースを減らして、居室や収納に面積を回す
- 間仕切りの壁やドアを必要最小限にする
- 和室をつくらず、洋室中心にする
- 子ども部屋は、最初は1部屋にしておき、成長に合わせて間仕切りを入れる
延床面積を少し小さくするのも手です。坪単価を90万円と仮定すると、1坪減らすだけで約90万円の差になります。広さを削るより、使い方を工夫するほうが満足度は保ちやすいでしょう。
設備・仕様の選び方を見直す
設備や仕様も、選び方次第で費用を抑えられます。
- 窓やドアの数を必要な分に絞る
- キッチンやバスなどを標準グレードにする
- 外壁材のグレードを抑える（窯業系サイディングなど）
- 照明やエアコンを自分で手配する「施主支給」にする
窓やドアは数が多いほど費用がかかるため、優先度の低い場所では減らすのが効果的です。ただし、窓を減らしすぎると部屋が暗くなりやすくなります。小さめの窓にする、開閉しないFIX窓を使うといった工夫も検討しましょう。
施主支給を使う場合は、取り付けや保証の扱いが会社によって異なります。事前に、対応可能かどうかを確認してください。
優先順位を決めて譲れない部分に予算をかける
すべての希望をかなえるのは難しいため、家族で優先順位を話し合っておきましょう。目安になるのは、後から変えられるかどうかです。
| 後から変えにくい部分 | 後から足しやすい部分 |
|---|---|
| 構造、耐震性能、断熱性能 | 外構（庭、フェンスなど） |
| 窓の大きさや位置 | 家具、カーテン、照明 |
| 間取りの骨格 | 一部の設備、棚や収納の追加 |
左側は、あとから直すと大がかりな工事と費用がかかります。ここに予算を優先して配分し、右側は入居後に少しずつ整える考え方もあります。子育て世帯なら、収納や家事動線、学区など、毎日の暮らしに直結する項目を上位に置くとよいでしょう。
特に、次の3つは予算が厳しくなっても削らないことをおすすめします。
- 断熱材：グレードを下げると、夏は暑く冬は寒い家になり、冷暖房費もかさみます。詳しくは断熱性能は住宅にどう影響する？メリットやデメリット、各等級の特徴を解説をご覧ください。
- 耐震性能：耐震性が低いと、地震の際に倒壊するリスクが高まります。最高等級の耐震等級3を取得した住宅なら、安全性を大きく高められます。詳しくは地震に強い家の特徴7選！高耐震性が重要な理由や地震に強い住宅の選び方を解説をご覧ください。
- 防犯対策：防犯カメラやモニター付きインターホンなどを削ると、空き巣被害のリスクが高まります。小さなお子さまがいるご家庭では、特に確保しておきたい部分です。
複数社の見積もりを同じ条件で比べる
ハウスメーカーや工務店は、2〜3社から見積もりを取って比べましょう。ポイントは、延床面積や仕様、設備、付帯工事の範囲といった条件をそろえて依頼することです。条件が違うと、金額の差が何によるのか分からなくなります。
見積書を受け取ったら、次の点を確認します。
- 建設業許可番号が明記されているか
- 工事内容、工期、代金の内訳が書面で示されているか
- 付帯工事費や諸費用が含まれているか
- 構造部分などの保証（瑕疵担保責任）の内容の説明があるか
金額が安い会社が、必ずしもお得とは限りません。大手ハウスメーカーはブランド力やサービスの充実から費用が高めになる傾向があり、地域の工務店は比較的抑えやすい一方、会社ごとに得意分野も異なります。住宅展示場や見学会で担当者と話し、対応や提案力も判断材料にしてください。
土地と家をあわせて探すなら東海エリアの不動産情報が役立つ
土地を買って注文住宅を建てる場合、土地代が総予算を大きく左右します。土地の相場や、建売住宅・中古住宅の価格も知っておくと、予算の見直しがしやすくなります。
エリアや沿線から土地の相場を調べられる
土地代の目安がつかめると、総予算から建物にかけられる金額が見えてきます。AVANTIA GROUPの東海エリアの不動産情報では、愛知県・岐阜県・三重県・静岡県・石川県の土地や住宅の情報を、エリアや沿線、間取りなどの条件から探せます。
通勤や通園、学区など、暮らし方に合わせた条件で土地の価格帯を見比べてみましょう。気になる土地は、用途地域や建ぺい率・容積率も確認します。建てられる家の大きさに関わるためです。
物件ごとに取引態様（売主・媒介など）が異なります。仲介手数料の有無にも関わるため、各物件の情報でご確認ください。
建売住宅や中古住宅も比べて予算を見直せる
注文住宅にこだわらず、ほかの選択肢と比べることも予算の見直しに役立ちます。2025年度フラット35利用者調査の平均所要資金は、次のとおりです。
| 区分 | 平均所要資金 |
|---|---|
| 土地付注文住宅 | 5,313万円 |
| 建売住宅 | 4,215万円 |
| 中古戸建 | 2,783万円 |
土地付注文住宅と建売住宅の差は約1,098万円です。また、同調査では中古住宅の利用割合が35.9%で、注文住宅の32.7%を上回りました。
注文住宅は、間取りやデザイン、設備を自由に決められる反面、費用がかかりやすく、建築期間も長めです。建売住宅は、あらかじめ設計・建築された住宅を購入する形で、基本的に間取りは変えられませんが、完成した家を見て決められ、入居時期も早めです。中古住宅は、リフォーム費用を加えて比べましょう。違いを詳しく知りたい方は、注文住宅と建売住宅どっちがいい？注文住宅の方が向いている人の特徴と、建売住宅で後悔しないためのポイントを解説もあわせてご覧ください。
まとめ
注文住宅の相場は、2025年度のフラット35利用者調査で、土地ありが平均4,262万円、土地購入ありが平均5,313万円でした。2023年度前後の約3,900万円・約4,900万円から上昇しており、これから計画する方は最新の水準を目安にしましょう。
総額は本体工事費、付帯工事費、諸費用、土地代で成り立ちます。広告の本体価格だけで判断せず、総額で考えることが大切です。予算は、年収と返済負担率から借入額を出し、自己資金を足して決めます。返済負担率は25%前後を目安にしてください。
費用を抑えるには、形や間取りの工夫、設備・仕様の見直し、優先順位づけ、同じ条件での見積もり比較が有効です。ただし、断熱材・耐震性能・防犯対策は、予算が厳しくても削らないようにしましょう。土地探しや建売・中古住宅との比較も、予算を見直す助けになります。
AVANTIAの注文住宅について知りたい方は、AVANTIAの注文住宅について詳しく見てみるもご覧ください。こだわるか」を明確にすることが、予算内で理想の家を建てるコツです。
注文住宅の相場についてよくある質問
Q. 注文住宅の相場は、土地ありと土地なしでいくらですか？
A. 2025年度のフラット35利用者調査では、土地ありの注文住宅が平均4,262万円、土地を購入する土地付注文住宅が平均5,313万円です。いずれも利用者の平均値で、地域や仕様によって変わります。
Q. 年収600万円なら、いくらの家を建てられますか？
A. 返済負担率25%、35年返済で試算すると、借入額は金利2.0%で約3,770万円、3.0%で約3,250万円が目安です。これに自己資金を足したものが総予算になります。共働きで収入を合算する場合は、世帯年収で計算してください。
Q. 注文住宅の坪単価はどのくらいですか？
A. 会社や仕様で幅があります。2025年度の平均所要資金を平均面積の約35.8坪で割ると、総額ベースで約119万円です。本体価格だけの坪単価は、これより低くなります。
Q. 建築費は今後下がりますか？待つべきでしょうか？
A. 2025年度は前年度より上昇しており、今後の価格を断言することはできません。時期を待つより、最新の相場と家計に合わせて無理のない予算を決めることをおすすめします。
Q. 建売住宅と注文住宅では、どれくらい価格が違いますか？
A. 2025年度の平均所要資金は、建売住宅が4,215万円、土地付注文住宅が5,313万円で、差は約1,098万円です。ただし、広さや仕様、立地で変わるため、条件をそろえて比べましょう。