納税通知書の金額を見て、「この税額は妥当なのかな」と感じたことはありませんか。固定資産税評価額は、手元の書類や役所の手続きで、自分でも調べられます。この記事では、固定資産税 評価額 調べ方を「課税明細書」「評価証明書」「課税台帳の閲覧」「名寄帳」の4つに分け、必要書類や見方、売却・相続での使い方まで、はじめての方にもわかりやすくご案内します。
固定資産税評価額は納税通知書や評価証明書で自分で調べられる
固定資産税評価額は、毎年届く書類を見るか、役所で証明書を取るかのどちらかで確認できます。まずは手元の書類を探し、見つからないときだけ窓口へ進むと、手間も費用も抑えられます。
いちばん手軽なのは毎年届く課税明細書の確認
最も手軽なのは、納税通知書に同封されている課税明細書を見ることです。多くの市区町村では、春から初夏にかけて、所有者のもとへ届きます。
ここには土地と建物それぞれの評価額が載っており、申請も手数料も要りません。「前に届いた封筒をまだ捨てていないかも」と思ったら、まず探してみてください。
発送時期は自治体で異なるため、届く時期はお住まいの市区町村の案内で確認しておくと安心です。届く時期が分からないときは、役所の資産税担当課に問い合わせてみましょう。
書類が手元にないときは役所で取得できる
通知書をなくしたり、相続した不動産の書類が見当たらなかったりしても、あきらめる必要はありません。市区町村役場の資産税担当課（東京23区は都税事務所）で、固定資産評価証明書を取得できます。
手数料は1通300円前後の自治体が多く、たとえば綾瀬市では1通（5件まで）につき300円です。金額や対応窓口は自治体ごとに異なるため、事前の確認をおすすめします。
そもそも固定資産税評価額とは？
調べ方に入る前に、固定資産税評価額がどのようなものかを押さえておきましょう。評価額の意味が分かると、書類の数字も読み取りやすくなります。
固定資産税評価額の概要
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するときの基準になる金額です。総務省が定める「固定資産評価基準」にもとづいて、市町村長（東京23区は都知事）が決定します。土地と家屋は、原則として3年ごとに見直されます。
評価額をもとに「課税標準額」を求め、それに税率を掛けると、固定資産税が計算できます。課税標準額と評価額の違いは、のちほど詳しく説明します。固定資産税の具体的な計算方法は、一戸建ての固定資産税はいくら？計算方法と軽減措置で安心で解説しています。
土地・家屋・償却資産の評価方法
固定資産税の課税対象は、「土地」「家屋」「償却資産」の3つで、評価の方法がそれぞれ異なります。
| 課税対象 | 評価方法 |
|---|---|
| 土地 | 宅地や農地など地目別に、売買実例価額を基準にして評価する |
| 家屋 | 再建築価格を基準に、建築後の経過年数による古さの補正（経年減点補正率）などを考慮して評価する |
| 償却資産 | 取得した価格を基準に、経過年数による価値の減少を差し引いて評価する。評価額の最低ラインは取得価額の5% |
再建築価格とは、評価する時点で同じ建物をもう一度新築する場合に必要となる建築費用のことです。住宅を購入した個人の方が、通常関わるのは土地と家屋です。償却資産は、事業用の機械や設備などが主な対象です。
固定資産税評価額の目安
評価額は自治体が決めるため、購入価格とは一致しません。おおよその目安は次のとおりです。
- 土地：地価公示価格の7割程度
- 家屋：再建築価格の5〜7割程度（築年数や構造で変わります）
土地は場所や形状、家屋は築年数や構造、大きさによって、評価額が変わります。
評価額が使われる税金
固定資産税評価額は、固定資産税のほかにも、不動産に関わるいくつかの税金の計算に使われます。
| 税金の種類 | 内容 | 計算のしかた |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 土地や家屋などを所有している人にかかる税金 | 課税標準額×標準税率1.4% |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地や家屋を所有している人にかかる税金 | 課税標準額×税率（上限0.3%） |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときにかかる税金 | 課税標準額×税率（土地・住宅は軽減措置で3%、住宅以外の家屋は4%） |
| 登録免許税 | 不動産の登記や、抵当権の設定登記にかかる税金 | 不動産登記は評価額×所定の税率、抵当権設定登記はローンの借入額×所定の税率 |
税率は市町村によって異なる場合があります。不動産取得税には、土地や住宅について課税標準額を軽くする特例もあるため、詳しくは都道府県の案内で確認してください。
固定資産税評価額を調べる4つの方法と手順
評価額の調べ方は大きく4つあります。手元の書類で足りるのか、公的な証明が要るのか、複数の不動産をまとめて見たいのかによって、選ぶ方法が変わります。
| 方法 | 向いている場面 | 申請の要否 |
|---|---|---|
| 課税明細書 | 毎年の評価額をすぐ知りたい | 不要（通知書に同封） |
| 固定資産評価証明書 | 相続登記や手続きで証明が必要 | 必要（手数料あり） |
| 固定資産課税台帳の閲覧 | 登録内容を直接確認したい | 必要（窓口） |
| 名寄帳 | 所有する不動産を一覧で確認したい | 必要（窓口など） |
課税明細書で土地と建物の評価額を見る
手順はシンプルです。
- 納税通知書の封筒を開き、同封の課税明細書を取り出す
- 土地と家屋（建物）の欄を探す
- 「価格」と書かれた数字を読み取る
この「価格」が固定資産税評価額にあたります。もし書類が見つからなければ、次にご紹介する評価証明書や台帳の閲覧に切り替えましょう。具体的な見方は、のちほど詳しく説明します。
固定資産評価証明書を取得する
評価証明書は、評価額を役所が公的に証明する書類です。相続登記や各種手続きの添付書類として求められることがあります。
流れは、窓口で申請書に記入し、本人確認書類を見せ、手数料を支払って受け取る、というものです。1通に載せられる件数に上限を設けている自治体もあります。
証明書は年度ごとに発行されるため、どの年度分が必要かを提出先に確認してから申請すると、二度手間を防げます。
固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産課税台帳は、市区町村が土地や家屋の所在、面積、評価額などを登録している帳簿です。納税通知書をなくしたときなどは、所有者が自分の資産について、窓口で閲覧を申請できます。
閲覧には、運転免許証などの本人確認書類が必要です。無料または少額の手数料としている自治体が多いものの、写しが必要な場合は証明書の扱いになります。
台帳の閲覧と評価証明書の違いは、台帳は「閲覧」するもの、証明書は「発行」されるものという点です。そのため、証明書は郵送で取得できる自治体もあります。
また、春先には「縦覧」という制度があり、近隣の土地や家屋の評価額と自分のものを見比べられます。期間は自治体で異なるので、公式サイトで確認してみてください。
名寄帳で複数の不動産をまとめて確認する
名寄帳は、所有者ごとに土地・家屋の内容を一覧にまとめた帳簿です。浦安市の案内でも、納税義務者ごとに固定資産課税台帳の内容を一覧にしたものと説明されています。
複数の土地や建物を持っている方、相続した不動産の全体像をつかみたい方に便利です。名寄帳は1つの市区町村内の分だけなので、別の市区町村にも不動産がある場合は、それぞれで取得します。
委任状で申請する場合、物件を指定すると発行できないことがあります。
評価額の確認に必要な書類と持ち物
必要な書類は、申請する人と、どの方法で申請するかによって変わります。ここでは一般的な例をご紹介しますが、細かな取り扱いは自治体ごとに違うため、出かける前に公式サイトや電話で確認しておきましょう。
本人が窓口で手続きする場合
所有者ご本人が窓口へ行く場合は、次のものを用意します。
- 運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類
- 窓口にある申請書（自治体サイトから印刷できることもあります）
- 手数料（300円前後が目安）
その年の1月1日以降に所有者になった方は、登記事項証明書など、所有権が移った事実のわかる書類を求められる場合があります（池田市の例）。購入直後の方は特にご注意ください。
代理人や相続人が手続きする場合
ご家族が代わりに申請する場合は、所有者の委任状が必要になるのが一般的です。池田市では、同居・別居を問わず、親族でも委任状を求めています。
所有者が亡くなっている場合、相続人は次のような書類を求められます。
- 申請者の本人確認書類
- 戸籍謄本など、所有者との親族関係がわかる書類
- 所有者が亡くなった事実のわかる書類
成年後見人の場合は、裁判所の認定通知書などが必要です。
郵送やコンビニ交付、オンラインで申請できるか
遠方にお住まいの方は、郵送での申請が使える自治体もあります。池田市の例では、次の4点を同封して送ります。
- 交付申請書
- 手数料分の定額小為替
- 返信先を書き、切手を貼った返信用封筒
- 本人確認などに必要な書類
コンビニ交付やオンライン申請は、対応しているかどうかが自治体で分かれます。評価証明書は窓口か郵送が中心となるため、利用前に必ず各自治体の公式サイトで最新情報をご確認ください。
課税明細書の見方と評価額の見つけ方
課税明細書には数字がずらりと並び、どれが評価額なのか戸惑う方も多いでしょう。ポイントは、似た名前の数字を区別することと、土地と建物の欄を見分けることの2点です。
「価格」と「課税標準額」の違い
評価額にあたるのは「価格」の欄です。一方の「課税標準額」は、税額を計算するときの土台になる金額で、住宅用地の特例によって「価格」より小さくなります。
住宅用地では、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は価格の6分の1、それを超える部分（一般住宅用地）は3分の1が目安です。たとえば価格1,800万円の小規模住宅用地なら、課税標準額は300万円となり、標準税率1.4%で税額は約4.2万円です。
建物（家屋）の場合は、特例がないため、「価格」と「課税標準額」は基本的に同じ金額です。納税通知書によっては、「価格」ではなく「課税標準額」の欄に評価額が書かれているものもあります。
なお、土地や家屋の評価額は原則3年ごとに見直され、直近は令和6年度、次回は令和9年度です。見直しの詳しい内容は総務省の資料でも案内されています。
土地と建物の欄を見分けるコツ
土地と建物は、記載項目で見分けられます。
| 区分 | 目印になる項目 |
|---|---|
| 土地 | 所在地、地番、地目、地積（㎡） |
| 家屋（建物） | 家屋番号、種類、構造、床面積（㎡） |
土地と建物では評価額が別々に記載されるので、合計額を知りたいときは自分で足し算をします。
土地が複数の筆に分かれている場合は、1筆ずつ行が分かれて並びます。マンションの場合は、敷地の持分に応じた土地と、専有部分の建物が、それぞれ載ります。
同じ床面積でも、建物の構造や建材、設備のランクによって、評価額は変わります。一般に、建築費が高い構造ほど、評価額も高くなりやすい傾向があります。
調べた評価額は売却や相続でどう使う？
評価額がわかったら、次は使い道です。売却の目安づくり、相続手続き、税額への疑問の解消など、場面ごとに押さえておきたい考え方があります。
評価額から売却相場をおおまかに知る方法
土地については、評価額を0.7で割ると、公示価格に近い水準をおおまかにつかめるといわれています。たとえば土地の評価額が2,100万円なら、約3,000万円がひとつの目安です。
ただし、これはあくまで参考値です。建物は築年数とともに評価が下がり、実際の売却価格は、立地や形、需要によっても変わります。
具体的な金額を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼し、近隣の取引事例とあわせて確認しましょう。
公示価格や基準地価とは何が違う？
土地の価格には、「一物五価」と呼ばれる5つの価格があります。固定資産税評価額は、そのうちの1つです。
| 価格の種類 | 内容 |
|---|---|
| 公示価格 | 国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の地価を公表する価格。土地取引や不動産鑑定、公共用地の取得価格の指標になる |
| 基準地価 | 都道府県が毎年7月1日時点の基準地の地価を公表する価格。公示価格を補完する役割がある |
| 相続税路線価 | 相続税や贈与税の計算のために決められている土地の価格 |
| 実勢価格（時価） | 実際に不動産取引が成立したときの価格 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの税額を決める基準になる価格 |
固定資産税評価額は税額を決めるための価格で、公示価格や基準地価は不動産取引の指標となる価格です。目的が違うため、金額も一致しません。
相続の手続きで使うときの注意点
相続登記では、固定資産評価証明書が必要になることが多く、登録免許税も評価額をもとに計算します（税率は原則0.4%）。
注意したいのは、相続税の計算で使う評価額とは別物という点です。土地は路線価などを用いて評価し、建物は固定資産税評価額がそのまま使われます。
また、名寄帳を取得しておくと、見落としていた土地の把握にも役立ちます。提出先や必要な年度は、法務局や専門家に事前に確認しておくと安心です。
評価額に疑問があるときの相談先
評価額に納得できないときは、まず市区町村の資産税担当課に、評価の根拠を問い合わせてみましょう。取り壊した建物が残ったままになっていないかなど、確認で解決する例もあります。
それでも疑問が残る場合は、固定資産評価審査委員会への審査申出という制度があります。原則として納税通知書を受け取った日から3か月以内が目安のため、早めに自治体へ確認してください。
相続税への影響は税理士に、登記は司法書士に、売却は不動産会社に相談すると、悩みごとが整理しやすくなります。
東海エリアで売却や住まい探しを考えるならAVANTIA GROUPへ相談
固定資産税評価額を調べると、ご自宅や相続した不動産の価値が少し見えてきます。そこから「売却したほうがいいのか」「住み替えるならどのエリアがいいのか」と、次の悩みが浮かぶ方も多いでしょう。
AVANTIA GROUPは、愛知県・岐阜県・三重県・静岡県・石川県の東海エリアを中心に、新築住宅、中古住宅、中古マンションなどの分譲住宅や仲介物件、土地情報を取り扱っています。エリアや沿線、間取りなどの条件から、ご希望に合う物件を探せます。
評価額や納税通知書の控えを手元に置いて相談すると、売却額の見通しや資金計画の話が進めやすくなります。物件によって取引態様（売主・代理・媒介）が異なるため、お問い合わせの際に個別にご案内します。
物件情報や相談窓口は、AVANTIA GROUP 東海エリアのサイトからご確認ください。
まとめ
固定資産税 評価額 調べ方の基本は、毎年届く課税明細書の「価格」欄を見ることです。書類が手元にない場合は、役所で固定資産評価証明書を取得するか、固定資産課税台帳を閲覧しましょう。複数の不動産を持つ方は、名寄帳が便利です。
評価額は、固定資産税のほか、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算にも使われます。土地と家屋は原則3年ごとに見直されるため、最新の評価額を把握しておきましょう。
代理人や相続人が申請するときは、委任状や戸籍謄本などが必要になることがあります。郵送やコンビニ交付などの対応は自治体で異なるため、事前に公式サイトで確認しておきましょう。
調べた評価額は、売却相場の目安や相続手続きに役立ちます。疑問があるときは、まず資産税担当課へ相談してみてください。
固定資産税の評価額の調べ方についてよくある質問
Q. 固定資産税評価額は、誰でも調べられますか？
A. 原則として、所有者本人や、委任を受けた代理人、相続人などに限られます。他人の不動産の評価額は、自由には確認できません。
Q. 評価証明書の手数料はいくらですか？
A. 1通300円前後の自治体が多いです。たとえば綾瀬市では、1通（5件まで）につき300円です。金額は自治体ごとに異なるため、窓口や公式サイトで確認してください。
Q. 納税通知書をなくした場合は、どうすればよいですか？
A. 市区町村の資産税担当課（東京23区は都税事務所）で、評価証明書の取得や台帳の閲覧ができます。本人確認書類を持参しましょう。
Q. 固定資産税評価額は毎年変わりますか？
A. 土地と家屋は、原則として3年ごとに見直されます。直近は令和6年度で、次回は令和9年度です。
Q. 評価額と売却価格は同じですか？
A. 同じではありません。評価額は税額計算のための金額で、売却価格は立地や需要、建物の状態で変わります。目安として使い、正確な金額は不動産会社の査定で確認しましょう。
Q. 固定資産税評価額と公示価格は同じですか？
A. 同じではありません。公示価格は国土交通省が公表する土地取引の指標で、固定資産税評価額は税額を決める基準です。土地の評価額は、公示価格の7割程度が目安です。